새해에도 PKWON의 virtual mixer는 물론 계속됩니다!
이번에는 최근 Home buying process를 경험하신 박소현 회원님의 추천으로 전문가 분을 모셔서 실용적인 지식을 알아보는 기회를 가졌습니다. 공지 때부터 금방 40 여분께서 관심 (going & interested)을 표시해 주셔서 정말 많은 분들이 관심을 갖는 핫한 주제임을 느낄 수 있었습니다.
어른이 되어 독립한 후 집 구매는 가깝고도 먼 하나의 프로젝트이자 꿈처럼 느껴지는 경우가 많습니다. 하지만 어디서부터 시작할지 막막하게 느껴질 수 있는데요. 낯설고 어렵게 느껴지는 Home buying process에 대해 Mortgage banker Brian Han님께서 Home loan을 축으로 기본 이해를 도와주셨습니다.
크게 아래 세 주제로 나누어 설명 해 주셨습니다.
- Credit Rating – How to keep up good standing and maintenance
- Home Loan Qualification – Debt to Income Ratio
- Conforming loan limits – FannieMae guideline on conforming home loan limits
개인적인 사정으로 참가를 못해 아쉬워 하신 분들이 많아서 노트를 간단히 공유해 봅니다.
1. Credit Rating
- 원래 Credit bureau 가 하나 였으나, 후에 세 곳으로 나누어짐 (equifax, transunion, experian
- Home loan의 경우, 세 군데 스코어를 다 뽑아보고 middle score로 책정됨
- 보통 850점까지가 highest point이지만 740 이상은 크게 차이가 없다고 보면 됨
- Scoring tips
1) credit card가 30% 이하로 쓰도록 할 것. 카드 하나만 많이쓰지 말고 나눠쓰는게 score가 조금 더 올라감
2) inquiry가 생기면 4point 정도 내려감. account가 생기면 usage에 따라 점수 adjust - Negative history tips
- annualcreditreport.com을 통해 1년에 한 번 3 credit bureau의 credit report를 무료로 확인할 수 있음
- 확인 후 wrong info가 있으면 dispute할 것 (각 은행에서는 30일 안에 response해 줄 의무가 있음)
2. Eligibility & Pricing (DTI & Rates)
- 일반적으로 home loan의 출처는 정부보증기관인 Fannie Mae인 경우가 많고 가능하다면 Fannie Mae loan을 활용하는 것이 좋음
- BOA든 작은 mortgage lender이든 payment를 내는 곳만 다를뿐 자금의 출처는 같아서 위험측면에서는 차이가 없다고 보면 됨 (Fannie Mae에서 돈을 받아오는 것은 마찬가지)
- 그러면 왜 은행 별로 이자 차이가 나는가? -> 은행 별 margin, profitability 차이 때문
- 대출 금액이 아래 한도 내에 있다면 되도록 Fannie Mae Loan 활용 가능 (초과 시 Jumbo loan 등으로 넘어감)
- Rates vs APR
- 이론적으로, 포인트가 0이고 lender fee가 없다면 rate와 APR이 같음 (i.e. APR과 Rate 차이가 많이 나면 fee가 많다는 뜻)
- DTI (Debt to income ratio)
- principal / interest / tax 등을 12달로 나누어 총 금액이 less than 28% of your income이 되는 것을 기본으로 함 (아무리 높아도 50%는 넘어가지 않아야)
- Gross income 기준으로 계산
- 보통 20%를 다운페이 하는 이유
- 20%가 되지 않으면 private mortgage insurance (PMI)에 가입 해야함. 추가비용 발생
- 하지만 3%만 다운을 해도 Fannie mae loan을 받을 수 있음. 지레 겁먹지 말 것
정부보증융자기관인 Fannie Mae와 Freddie Mac에 대해 더 궁금한 분은 여기서 더 읽어보세요. (Note: 2013년 기사라 융자금액 한도는 차이가 있습니다.)
3. Q&A
- Q. Loan 받을때 근속년수가 길수록 좋다던데?
한 곳에서 2년 이상 근무한 정도면 좋다고 봄. Self-employed (1099을 받는 경우는) contract 기간을 average out하여 계산 - Q. 부부가 같이 loan을 신청해야 할까?
부부 income을 합쳐서 qualify해야하면 둘 다 필요해. 하지만 한 명 income만 사용하여 qualify받을 수 있다면 그렇게 해도 무관. 이 경우에도 타이틀에는 부부가 같이 들어갈 수 있어서 크게 상관 없음 - Q. Closing fee가 없다고 광고하는 경우에도 숨겨져 있다던데?
(거의 그렇다고 볼 수 있다.) - Q. Refinancing 타이밍에 대한 조언
- 이자가 0.75%만 차이나도 recommend 하는 편. 물론 fee 등을 고려해야 함.
- Refinance를 하지 않더라도 가능하다면 원금을 추가로 갚는 것을 추천
- e.g. 원금을 한달만 추가로 내도 6년을 더 빨리 갚을 수 있어 (30 year fixed 기준)
4. Useful Links
annualcreditreport.com 1년에 한 번 3 credit bureau의 credit report를 무료로 확인
Homepath.com Fannie Mae에서 제공하는 Foreclosure 주택 리스트
knowyouroptions.com> affordable mortgage options
zimas.lacity.org 집 실제 공시 사이즈 등 확인
놓친 내용들도 많겠지만 도움이 되었으면 하는 마음에서 공유드려요.
다시금 장장 3시간 동안 좋은 정보를 나누어주신 WMB의 Mortgage 전문가 Brian Han님께 감사를 드립니다! 더 자세한 내용은 brian.han@wmbankers.com로 직접 문의하세요.
이번 실용 세미나의 반응이 좋아서 2월에는 Tax 전문가를 모셔볼 계획입니다. 그 외에도 생각하시는 주제가 있다면 PKWON 운영진에게 언제든 귀띔주세요! 🙂
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